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        行業(yè)動(dòng)態(tài)Industry News
        2016
        03-07
        2016房市著力去庫(kù)存 買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)到了嗎?
        發(fā)布者:     瀏覽次數(shù):7159

        進(jìn)入2016年,樓市正迅速發(fā)生著一些“化學(xué)變化”。一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高燒”,如深圳房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)下新高,上海350多套每套都價(jià)值千萬(wàn)的房源一日之內(nèi)被瘋搶一空。與之形成鮮明對(duì)比的是,三、四線城市仍有大量商品房閑置,去庫(kù)存的聲音不斷。

        今年樓市將何去何從?何時(shí)購(gòu)房會(huì)是最佳時(shí)機(jī)?228日,《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》主編、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任、教授倪鵬飛做客由羊城晚報(bào)主辦、越秀集團(tuán)獨(dú)家冠名、暨南大學(xué)管理學(xué)院擔(dān)任戰(zhàn)略合作伙伴的財(cái)富大講壇,剖析了住房市場(chǎng)健康發(fā)展所面臨的問(wèn)題和挑戰(zhàn),預(yù)測(cè)分析2016年第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)走勢(shì)。倪鵬飛認(rèn)為,在需求乏力、政策作用減緩、庫(kù)存壓力加大、違約風(fēng)險(xiǎn)增加之下,房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩會(huì)長(zhǎng)期延續(xù),今年房?jī)r(jià)總體還有可能下跌。同時(shí)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)的多層次分化趨勢(shì)將加深,一、二、三、四線城市房?jī)r(jià)差距將進(jìn)一步擴(kuò)大。

        A 個(gè)別四、五線城市消化庫(kù)存要10

        2013年是中國(guó)房地產(chǎn)的重要轉(zhuǎn)折年?!蹦啭i飛說(shuō)。過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格下降是由于政府的調(diào)控,但2014年房地產(chǎn)價(jià)格下降則是市場(chǎng)自動(dòng)的調(diào)整。進(jìn)入2015年,房地產(chǎn)業(yè)最重大的變化是房地產(chǎn)投資呈俯沖式下降,對(duì)GDP的貢獻(xiàn)幾乎為零。

        數(shù)據(jù)顯示,商品房投資增速?gòu)?/SPAN>2014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是,量?jī)r(jià)卻大幅上升。去年房地產(chǎn)的銷售額達(dá)11.24億元,接近2013年的11.57億元,一線城市的價(jià)格上漲十分顯著?!巴ǔdN售上升,價(jià)格平穩(wěn),投資增加。結(jié)果銷售、價(jià)格都上去了,投資卻沒(méi)有上來(lái)?!蹦啭i飛稱,“若沒(méi)有年初政府采取的措施,投資下降會(huì)更大?!?/SPAN>

        之所以出現(xiàn)這種情況,他認(rèn)為根本原因是金融因素。“去年房地產(chǎn)銷售情況好、價(jià)格上升快,其原因是銀行支持個(gè)人抵押貸款,加上優(yōu)惠政策的共同作用,帶動(dòng)了住房需求,從而帶動(dòng)了價(jià)格。”然而,銀行一方面支持老百姓貸款,另一方面,由于企業(yè)不良貸款比例上升,加上金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)悲觀預(yù)期,在對(duì)企業(yè)貸款上卻十分謹(jǐn)慎。小企業(yè)甚至一律不貸款,三、四線的也基本不貸,只貸給一線城市的大企業(yè)、大品牌。2015年與2014年相比銀行開(kāi)發(fā)貸款下降4%,這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)工、施工、竣工面積的大幅下滑?!般y行是從房地產(chǎn)企業(yè)的資金、市場(chǎng)狀況來(lái)決定限制或降低對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的,這反映出銀行對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)感覺(jué)悲觀,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款也更加謹(jǐn)慎。銷售增長(zhǎng)可以帶動(dòng)后端產(chǎn)業(yè)發(fā)展,但這個(gè)量較為有限?!彼J(rèn)為,去年住房形勢(shì)總體超出預(yù)期——投資急劇下滑,房?jī)r(jià)顯著上升。

         受到2009年房地產(chǎn)刺激政策以及2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲的影響,現(xiàn)房和期房(在建商品房)庫(kù)存大量積壓。倪鵬飛的團(tuán)隊(duì)對(duì)此作了一個(gè)評(píng)估,在合理的庫(kù)存周期之外的、待售商品房庫(kù)存周期,現(xiàn)房是18個(gè)月,期房是24個(gè)月。從全國(guó)平均來(lái)看,一線城市和部分二線城市不存在積壓?jiǎn)栴},但四、五線城市的庫(kù)存消化周期較長(zhǎng),個(gè)別甚至長(zhǎng)達(dá)十年。由此,倪鵬飛得出結(jié)論,中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩已不是短期問(wèn)題,而是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程?!昂芏嗟胤较涣诉@么多庫(kù)存,因?yàn)槟抢锏娜丝谠跍p少而不是增加,但房子還在建?!?/SPAN>

        B 區(qū)域和城市房?jī)r(jià)分化將繼續(xù)加深

        去年房地產(chǎn)業(yè)還呈現(xiàn)了另一個(gè)重要趨勢(shì),那就是在相同的宏觀環(huán)境下,同一個(gè)政策在區(qū)域間和城市間也出現(xiàn)很不同的市場(chǎng)反應(yīng),比如去年的樓市政策對(duì)東部、中部商品房銷售有明顯促進(jìn),而西部和東北明顯下滑。

        “區(qū)域分化最主要還是需求問(wèn)題。”倪鵬飛指出,東部和中部地區(qū)正在實(shí)現(xiàn)一體化,在向好發(fā)展,然而東北、西部地區(qū)人口減少、產(chǎn)業(yè)萎縮,因此無(wú)論需求和供給都會(huì)大幅下降。他認(rèn)為這種局勢(shì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間,“2016年,東西區(qū)域差異不會(huì)有太大逆轉(zhuǎn)。”

        從城市來(lái)看,倪教授認(rèn)為,一、二、三線城市的分化也較明顯?!斑^(guò)去是要漲都漲,只不過(guò)是漲幅大小問(wèn)題,但現(xiàn)在是一線城市上漲,二線城市有漲有跌,三、四、五線城市下降較多?!彼e例說(shuō),根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù),一、二線城市的一手住宅成交均價(jià)接近或超過(guò)3萬(wàn)的城市有三個(gè):北京約為2.7萬(wàn),比去年同比增長(zhǎng)8.1%;深圳最高,約3.4萬(wàn),保守估計(jì)增長(zhǎng)33.37%;上海約3.2萬(wàn),同比增長(zhǎng)17%。另外,廣州、杭州、南京三個(gè)城市房?jī)r(jià)非常接近,一手住宅成交均價(jià)約1.5萬(wàn)。

        C 不同“線”城市政策要差別對(duì)待

        倪鵬飛認(rèn)為,基于預(yù)計(jì)一、二線城市人口還會(huì)繼續(xù)增加,未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)分化,這意味著一線城市處于高位的房?jī)r(jià)還有可能更高。

        和強(qiáng)大的“去庫(kù)存”呼聲略有差異的是,一線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存在2015年得到了很好的消化,房地產(chǎn)投資在上升,新房開(kāi)工面積在下降,導(dǎo)致供小于求。比如上海的庫(kù)存去年減少了近30%,消化周期從2014年的8個(gè)月減少到4個(gè)月,新開(kāi)工住房面積并無(wú)太多增加。今年上半年,四個(gè)一線城市中除了廣州,北上深都在漲,尤其是上海,大有復(fù)制春節(jié)前夕深圳樓市暴漲的勢(shì)頭。

        “所以一、二、三、四線城市政策要差別對(duì)待?!蹦啭i飛說(shuō)。他進(jìn)一步指出,北京、上海等一線城市面臨的并不是去庫(kù)存的問(wèn)題,相反要加緊住房土地供應(yīng)。對(duì)于廣州的房?jī)r(jià),倪鵬飛認(rèn)為目前仍處在較為合理的區(qū)間,他提到廣州房?jī)r(jià)之所以保持平穩(wěn),很重要的原因是其周邊區(qū)域發(fā)展較好,如南沙、番禺、增城,這些區(qū)域近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量相對(duì)較大,住房環(huán)境也較好,吸引了大批人群,分散了中心區(qū)壓力。

        對(duì)于深圳房?jī)r(jià)的飆升,他認(rèn)為除了有經(jīng)濟(jì)基本面向好,土地面積有限、土地供給不足的原因之外,很重要的原因是“房地產(chǎn)炒作之風(fēng)太盛”。大量房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)反映的不是剛性需求或改善型需求,而是投資性需求。

        “年前我到溫州調(diào)研,當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家告訴我,深圳目前的房地產(chǎn)狀況正像溫州2010年的狀況。當(dāng)時(shí)溫州房地產(chǎn)處于高度投機(jī)狀態(tài),2011年突然頒布的限購(gòu)政策,令溫州房地產(chǎn)銷量急速下滑。深圳房地產(chǎn)如果操作不當(dāng),出臺(tái)限制性措施,投機(jī)客被排除在市場(chǎng)之外或自動(dòng)退出市場(chǎng),很可能會(huì)引發(fā)一輪房?jī)r(jià)的下跌?!蹦啭i飛認(rèn)為這是有可能的。

        “深圳樓價(jià)的短期飆升顯然是不正常的,對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)也是一種嚴(yán)重?fù)p害。因此較好的解決方法就是讓樓市高溫暫時(shí)趨緩,這對(duì)各方都有利,但同時(shí)也會(huì)考驗(yàn)當(dāng)?shù)卣畬?duì)政策拿捏的準(zhǔn)確性?!蹦啭i飛認(rèn)為,即便市場(chǎng)化程度高區(qū)域的副作用會(huì)相對(duì)小一些,但也應(yīng)盡量避免局部風(fēng)險(xiǎn)暴露或蔓延。

        D 房地產(chǎn)企業(yè)將迎來(lái)兼并重組潮

        “從目前全國(guó)情況來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力不小,不樂(lè)觀地看,3/4以上的房企都可以難以撐住?!蹦啭i飛說(shuō)。

        通過(guò)調(diào)研,倪鵬飛發(fā)現(xiàn),經(jīng)過(guò)2008年前后一波房地產(chǎn)行業(yè)的聚集大潮,縣城的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是項(xiàng)目公司,即基于一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司,規(guī)模較小。但隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整,行業(yè)集中度在迅速上升,房企龍頭市場(chǎng)份額在不斷擴(kuò)大?!拔野l(fā)現(xiàn)一個(gè)非常重要的現(xiàn)象,差不多在地級(jí)城市,至少是大多數(shù)省會(huì)城市,市場(chǎng)都已經(jīng)被全國(guó)性龍頭企業(yè)所占領(lǐng)了。”

        倪鵬飛認(rèn)為,通過(guò)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整,部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)倒閉或重組,尤其是在近年形勢(shì)好的情況下進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)?!八麄儗?duì)市場(chǎng)很少了解,基本沒(méi)做什么市場(chǎng)調(diào)研,認(rèn)為只要能搞到錢(qián)和地,就開(kāi)發(fā)了?!钡?dāng)銀行信貸一收緊,小額信貸掐死,市場(chǎng)真實(shí)需求暴露,這些企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)都處在“曬太陽(yáng)”階段。

        對(duì)于“支撐不住”的房地產(chǎn)企業(yè),倪鵬飛建議采取兼并重組,這樣相比破產(chǎn)爛尾的損失要小?!按罅啃》科髮⒚媾R破產(chǎn)、兼并的命運(yùn),但對(duì)規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),這是一個(gè)擴(kuò)展的重要時(shí)機(jī)?!?/SPAN>

        對(duì)于購(gòu)房者需求狀況,倪鵬飛指出,2015年總體是以改善型需求占主導(dǎo),投機(jī)需求不多,但集中在一線城市和個(gè)別二線城市。還有一個(gè)最大缺口是農(nóng)民工、新市民住房消費(fèi)的缺口沒(méi)有填補(bǔ),夾心層(指一方面買(mǎi)不起商品房,另一方面又夠不上條件購(gòu)買(mǎi)或入住保障性住房的群體)購(gòu)房量相對(duì)較少。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),全國(guó)2.5億農(nóng)民工,1.7億是跨省務(wù)工的,其中只有1%在當(dāng)?shù)刭?gòu)房,1/3農(nóng)民工回到自己家鄉(xiāng)購(gòu)房。倪鵬飛認(rèn)為農(nóng)民工住房消費(fèi)還有很大潛力,但要鼓勵(lì)他們購(gòu)房,必須出臺(tái)相關(guān)扶持政策,關(guān)鍵是解決購(gòu)房農(nóng)民工的子女教育問(wèn)題,給予相同的市民待遇等。

        E 2016年調(diào)控去庫(kù)存最為關(guān)鍵

        談及2016年房地產(chǎn)市場(chǎng),倪鵬飛認(rèn)為形勢(shì)不容樂(lè)觀。“2016年房地產(chǎn)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn),波動(dòng)較大,分化趨勢(shì)嚴(yán)重?!彼A(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)還有可能先升后降,而投資會(huì)有一個(gè)上升。“這是根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)做出的判斷,當(dāng)然也還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。”

        倪鵬飛總結(jié)2016年新的宏觀調(diào)控目標(biāo):去庫(kù)存,實(shí)現(xiàn)較大提升;防風(fēng)險(xiǎn),即防止大起大落,既要防止三、四、五線城市房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),又要防止一線城市和個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)大幅上升導(dǎo)致的泡沫擴(kuò)大及其破裂的風(fēng)險(xiǎn);促投資,讓投資恢復(fù)到合理的水平。倪鵬飛認(rèn)為,其中,去庫(kù)存最為關(guān)鍵。

        在提出政策建議之前,倪鵬飛總結(jié)政策出臺(tái)的“四項(xiàng)原則”,即“綜合用力,精準(zhǔn)發(fā)力,利用時(shí)滯,差別施政”?!捌渲胁顒e施政很重要,即一線與個(gè)別二線城市應(yīng)采取與三、四線城市完全相反的調(diào)控措施,比如一線城市可以用開(kāi)征房產(chǎn)稅替代限購(gòu),否則不能取消限購(gòu),三、四線城市則要鼓勵(lì)購(gòu)房、去庫(kù)存?!?/SPAN>

        針對(duì)具體政策建議,他給出“六大路徑措施”。從需求端上,首先要刺激改善型需求,即滿足城市居民隨著收入增加尋求住房改善的愿望,這是規(guī)模較大的需求。要解決這個(gè)問(wèn)題,倪鵬飛認(rèn)為就是要降準(zhǔn)、降息、減稅,一線城市購(gòu)房可以取消戶型限制,但不能取消限購(gòu);二是加快棚戶區(qū)改造,調(diào)整增量、解決需求;三是要鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房,這是“重中之重”。從供給端上,一是減少開(kāi)工,扶持房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí);二是要加快施工,幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)融通資金;三是要減少爛尾,鼓勵(lì)企業(yè)并購(gòu)重組。政府要為資金融通困難與有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)牽線搭橋、創(chuàng)造條件。

        談及今年房地產(chǎn)總體發(fā)展形勢(shì),倪鵬飛認(rèn)為2016年下半年房?jī)r(jià)不一定會(huì)出現(xiàn)大幅度下跌,但受需求影響,房?jī)r(jià)調(diào)整的概率較大。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資在三、四月份將會(huì)有所回升,但回升速度較緩慢。供給方面,開(kāi)工、施工、竣工面積將有所下降,預(yù)計(jì)庫(kù)存總體到明年都難以消化完成,但倪鵬飛認(rèn)為大部分二線城市在2016年能實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的任務(wù)。(摘自羊城晚報(bào))

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