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      2. 新聞中心News Center
        行業(yè)動態(tài)Industry News
        2017
        10-12
        買賣房多因從眾心理?房地產(chǎn)調(diào)控要考慮市場有限理性
        發(fā)布者:曠遠(yuǎn)集團(tuán)     瀏覽次數(shù):9433
         

        2017年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎授予了理查德·塞勒,以表彰其在行為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究上的貢獻(xiàn)。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)是將行為分析理論與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律、心理學(xué)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物,旨在發(fā)現(xiàn)現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)學(xué)模型中的錯誤或遺漏,進(jìn)而修正主流經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致基本假設(shè)的不足。近年來我國房地產(chǎn)市場屢屢出現(xiàn)的“首付貸”、“過橋貸”、“消費(fèi)貸異常增長”、“假離婚”、“深夜排隊”等各種投機(jī)炒作現(xiàn)象,深刻反映出市場的有限理性,有必要納入房地產(chǎn)調(diào)控框架之內(nèi)予以統(tǒng)籌考慮,以提高政策調(diào)節(jié)的實際效果。

        行為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究成果已經(jīng)充分表明,完全理性的經(jīng)濟(jì)人不可能存在,人們在現(xiàn)實生活中的各種經(jīng)濟(jì)行為必然會受到各種“非理性”的影響。很多從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看來是“錯誤”的行為,經(jīng)常被忽視,但往往正是這些行為導(dǎo)致了政策沒有最大程度實現(xiàn)預(yù)期效果。房地產(chǎn)市場是一個典型的有限理性市場,個體購買或出售住宅的決策,并非基于完全理性的思考,更多在順應(yīng)“從眾心理”。

        2016年以來我國熱點(diǎn)城市房價的爆發(fā)式增長,已經(jīng)脫離了基本面的支撐,但市場熱情從個別、局部到全面點(diǎn)燃,屬于典型的 “羊群效應(yīng)”。而房價上漲預(yù)期尤其頑固,正如塞勒于1980年提出的原賦效應(yīng),即個體在擁有房產(chǎn)后對該房產(chǎn)價值評價要比購買前大大增加,導(dǎo)致市場房價上漲動力充足;同時個體在決策過程中對“利害”的權(quán)衡并不均衡,“避害”考慮遠(yuǎn)大于“趨利”考慮,由此在出售住宅時往往會索要過高價格。受有限理性驅(qū)動,個體在房地產(chǎn)市場升溫過程中的心理賬戶僅考慮了短期因素,因而各種“首付貸”、“過橋貸”等不顧實際加杠桿現(xiàn)象就不難理解,也令“假離婚”等現(xiàn)象層出不窮。

        正因為房地產(chǎn)市場有限理性的存在和驅(qū)動,導(dǎo)致房價易漲難跌,很容易形成價格泡沫以至不能持續(xù),成為懸在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。無論是美國的次貸危機(jī),還是日本“失去的十年”,房地產(chǎn)市場的有限理性無疑是幕后的重要推手。同樣,近年來我國歷次房價過快上漲,各種投機(jī)炒作屢抑而不絕,在有限理性支配下的房地產(chǎn)市場參與者所展示的“眾生相”,也恰恰證明了房地產(chǎn)市場調(diào)控的必要性。

        應(yīng)該看到,政府對房地產(chǎn)市場運(yùn)行的干預(yù),是為了糾偏市場運(yùn)行的軌跡。但在調(diào)控過程中,也不能否認(rèn)市場有限理性與政策調(diào)控之間的博弈,而恰恰是這些有限理性的個體組合,在相對靜態(tài)政策與動態(tài)市場變化之間的博弈,往往會導(dǎo)致政策調(diào)控效果不及預(yù)期。由此可見,市場有限理性很有必要納入房地產(chǎn)調(diào)控的政策框架之內(nèi),既要考慮政策措施出臺對房地產(chǎn)市場供求雙方的影響,也要對相關(guān)參與方為躲避調(diào)控可能采取的措施進(jìn)行預(yù)判;既要保持政策調(diào)控的剛性和力度,又要有適當(dāng)彈性,及時對市場背離政策的變化做出反應(yīng),最大程度提高政策執(zhí)行效果。(摘自經(jīng)濟(jì)參考報)

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