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        行業(yè)動態(tài)Industry News
        2017
        09-20
        投資海外房產(chǎn)要警惕“地租”陷阱  
        發(fā)布者:曠遠(yuǎn)集團(tuán)     瀏覽次數(shù):9418
         

        投資海外房產(chǎn)要警惕“地租”陷阱  

        過去,英國的租賃業(yè)主僅收取少得可憐的地租,許多業(yè)主根本不想勞神操心。但到了本世紀(jì)初,當(dāng)開發(fā)商開始將條款納入租賃合同,地租價格便隨之水漲船高。

        根據(jù)《證券日報》的報道,自2017511日開始,在90天內(nèi)中國買家在倫敦購買的房產(chǎn),耗資超過了36億英鎊,按當(dāng)時匯率計算,合計高達(dá)約317億元人民幣。

        近年來,中國人紛紛遠(yuǎn)赴海外購買房產(chǎn),首選當(dāng)屬英國、美國、加拿大等國。對于歐美房地產(chǎn),很多中國人有個誤區(qū),就是以為,只要在歐美購買了房子,自然而然就擁有了土地。

        而實際上,在歐美買入的房子可能是“Freehold Land(完全擁有地權(quán)),也可能和中國一樣屬于“Leasehold Land(土地租賃權(quán)),即屋主只是租借了該土地,并非真正擁有房子下面的土地。這里先不論投資是否能增值,一旦不小心購買的是房子租賃權(quán),捶胸頓足便為時晚矣。

        什么是土地租賃權(quán)?

        傳統(tǒng)上,房屋作為永久的業(yè)權(quán)出售了,買家就完全控制房產(chǎn)。當(dāng)一個房子作為租賃出售時,買方實際上只是一個長期租賃的租戶,房屋的建筑物依然保留在自由人手中。房屋買家必須向自由人支付年度“地租”,如果想對房屋進(jìn)行任何改變,必須獲得自由人的同意。

        而土地租賃權(quán)一般分為三大類:

        首先是屬于政府的租借地,比如紐約的曼哈頓,溫哥華的福溪等地,就有很多屬于政府的租借地。

        其次是私人租借地,像英國的很多土地,屬于私人擁有而且不賣,只租給房地產(chǎn)開發(fā)商。

        就在過去的幾個月里,英國有著數(shù)百年歷史的租賃房屋群,由于爆炸性的“地租”丑聞登上媒體。因為數(shù)十萬名買主陷入租賃權(quán)的陷阱中,無法自拔。他們支付的地租每10年翻一番,幾十年間,能從幾百鎊上漲到幾千鎊,且這樣的房子很難出售。

        比如2015年,一位首次購房者,在伯明翰附近的Coleshill花了5.8萬英鎊,購買了一套一居室公寓,如今公寓的“地租”已上漲到一年8000英鎊,幾年地租便足夠買下公寓。

        經(jīng)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn),該買主在購買公寓時,己方的律師并沒有仔細(xì)檢查合同上的小字。小字的內(nèi)容寫明“地租”每10年翻一番,而且是回溯的,也就是說公寓是在1961年修建的,當(dāng)時的地租是一年250英鎊,現(xiàn)在已翻了五番。

        按這個趨勢的話,過95年后,她花不到6萬英鎊買下的公寓,地租將上漲到一年800萬英鎊。更讓房主氣憤的是,她買房時,賣主的律師同意將租賃期延長99年,但合同的小字顯示,延長的起始時間也是回溯的,是從1961年起延長99年。

        為什么英國的“地租”問題,突然變成了這樣?

        在過去,租賃業(yè)主一般僅收取少得可憐的地租,有時候每年只收一英鎊,許多業(yè)主根本不想勞神去操心。但是到了本世紀(jì)初,當(dāng)開發(fā)商開始將條款納入租賃合同,每年的地租價格從最開始的200-400英鎊,每10年翻一番,情況便發(fā)生了變化。政府引用一個家庭住宅作為例子,到了2060年,預(yù)計每年地租將達(dá)到10000英鎊。

        英國房產(chǎn)所有權(quán)主要包括兩個類型,產(chǎn)權(quán)和租賃權(quán)。買到租賃權(quán)的投資人沒有房子的產(chǎn)權(quán),需要每年向產(chǎn)權(quán)所有者支付土地租金。英格蘭目前有五分之一的私人住房沒有產(chǎn)權(quán),只有租賃權(quán),總數(shù)相當(dāng)于400萬,其中280萬套是公寓,其余120萬套是獨棟房。

        由此可見,英國高昂的“地租”不僅給購買了租賃權(quán)的屋主帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),而且也使得他們幾乎無法出售房子,他們被困在“地租”的陷阱里,無法脫身。(新京報)

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