在1月18日的“金鳳凰2014全球華人地產(chǎn)峰會(huì)”上,華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)直言,房地產(chǎn)稅作為人大重新批準(zhǔn)立法的新稅種,需對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的原有稅收進(jìn)行重新分配。
這不僅引發(fā)了人們對(duì)于房地產(chǎn)稅的關(guān)注,更讓人們對(duì)與中國(guó)房產(chǎn)相關(guān)的各環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅費(fèi)多了一份好奇。
目前房地產(chǎn)行業(yè)背負(fù)了哪些稅費(fèi)?一套房子的價(jià)款上有多少是用來(lái)繳納稅費(fèi)的?房地產(chǎn)稅開(kāi)征后,原先附著在房子上的土地出讓金、稅費(fèi)是否需要作出調(diào)整或清理?
稅費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本15%至20%
徐立偉(化名)曾是河南省一家建筑施工企業(yè)的老板,3年前開(kāi)始涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。1月17日當(dāng)法治周末記者詢問(wèn)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需繳納的多少稅費(fèi)時(shí),他感慨道:“要交的稅費(fèi)太多了,我一時(shí)給你說(shuō)不清楚,周末了我好好捋一捋,到時(shí)候詳細(xì)報(bào)一下。”
經(jīng)過(guò)周末兩天的細(xì)致準(zhǔn)備,1月20日,徐立偉向記者細(xì)數(shù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)成本。
前期拿地階段,土地出讓金是最大一塊支出,取得國(guó)有土地使用權(quán)后,按照3%至5%的稅率繳納契稅。如果在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中占用了耕地,則還要根據(jù)占用耕地的面積繳納耕地占用稅。同時(shí)還要依照占用土地的等級(jí)和面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段后,涉及3%稅率的營(yíng)業(yè)稅,以及城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加,還要按照建筑施工合同金額的0.03%的稅率繳納印花稅。
項(xiàng)目完工進(jìn)入銷售階段,對(duì)于企業(yè)而言,還需要按照銷售收入的5%繳納營(yíng)業(yè)稅;如果銷售過(guò)程中出現(xiàn)了增值,則需要繳納土地增值稅,該稅種實(shí)行超率累進(jìn)稅率,最低稅率為30%、最高為60%。另外,還有印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等。
在稅之外,徐立偉發(fā)給記者的《建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性、基金類及經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)統(tǒng)計(jì)表》中還顯示,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及不少費(fèi)用,如測(cè)繪費(fèi)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)、建筑垃圾處置費(fèi)、市政公用設(shè)施配套費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)等二十余項(xiàng),共涉及房管局、城管局、規(guī)劃局等十余個(gè)部門(mén)。
徐立偉大體估算了下,十余種稅和二十多項(xiàng)費(fèi)用占到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的15%至20%。早在2008年,全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)曾就我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用做過(guò)一項(xiàng)調(diào)研,調(diào)研結(jié)果也基本印證了徐立偉的感受。
這份調(diào)研報(bào)告指出,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中,土地成本占直接成本的比例最高達(dá)58.2%,是最主要的組成部分,且房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高且呈增加趨勢(shì),其中房地產(chǎn)企業(yè)稅收占總成本的比重為26.06%。經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì),該報(bào)告指出,在項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中,流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。
一旦進(jìn)入銷售環(huán)節(jié),作為消費(fèi)者又要面臨哪些稅費(fèi)呢?
北京一家大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司置業(yè)顧問(wèn)呂大中(化名)對(duì)法治周末記者介紹,如果購(gòu)買一手商品房,購(gòu)房者需以房屋價(jià)款的1%至3%繳納契稅,權(quán)證登記費(fèi)等。
如果購(gòu)買二手房,亦需要繳納契稅和成交房?jī)r(jià)0.05%的印花稅。2013年“新國(guó)五條”出臺(tái)后,出售自有住房還要按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。不過(guò)呂大中對(duì)記者透露,實(shí)際中由于購(gòu)房者和業(yè)主所處地位不對(duì)等,一般包括原本由業(yè)主繳納的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅都轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。
可以合并的稅費(fèi)有多少
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院稅收系教授胡怡建長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的稅賦情況,他對(duì)法治周末記者表示,全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)的上述報(bào)告基本反映了房地產(chǎn)業(yè)的成本稅賦狀況,而這些稅費(fèi)最終都通過(guò)房?jī)r(jià)由消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)。
隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升,政府出臺(tái)了包括限購(gòu)令、提高二套房貸款首付比例等措施來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。2010年,作為抑制投機(jī)性購(gòu)房需求,增加投資人的持有成本的房產(chǎn)稅開(kāi)始走上前臺(tái)。2011年年初,根據(jù)國(guó)務(wù)院第136號(hào)會(huì)議精神,上海和重慶先后啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
不過(guò)從一開(kāi)始,試點(diǎn)的房產(chǎn)稅其合法性就不斷遭受質(zhì)疑:國(guó)務(wù)院將全國(guó)人大授予的立法權(quán)轉(zhuǎn)授給了地方政府;試點(diǎn)的房產(chǎn)稅針對(duì)個(gè)人自住住房開(kāi)征,這也超出了《房產(chǎn)稅暫行條例》的范圍。
此次十八屆三中全會(huì)的決定提出,要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”,中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文對(duì)法治周末記者表示,這種提法回應(yīng)了房產(chǎn)稅開(kāi)征的合法性訴求。
不過(guò),很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)稅提出異議。任志強(qiáng)就認(rèn)為,中國(guó)不應(yīng)該征收房產(chǎn)稅,因?yàn)橹袊?guó)的土地不是歸個(gè)人所有,房子產(chǎn)權(quán)只有70年。“政府如果要收房產(chǎn)稅,一定要有替代性的政策,就是要取消土地使用稅、耕地占用稅等稅種,然后把這些綜合起來(lái)變成房產(chǎn)稅,使得總稅負(fù)不增加。如果在收取土地出讓金后,再讓購(gòu)買人支付房產(chǎn)稅是不合理的。”
對(duì)此,施正文對(duì)記者表示,土地出讓金、相關(guān)稅收和費(fèi)用,都是政府收入的形式,各自都有其正當(dāng)性和合理性。不過(guò)他也強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)民生,也要考慮這三者的配置比例,避免不合理的重復(fù)征收。
徐立偉一直關(guān)注著房地產(chǎn)稅的立法及推進(jìn)情況,他對(duì)法治周末記者說(shuō),現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高了,如果不減并一些稅,單純?cè)龆?,老百姓買房的負(fù)擔(dān)會(huì)更加沉重。
在施正文看來(lái),“現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅都可以進(jìn)行合并”。
根據(jù)客戶應(yīng)對(duì)歷次房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)政策調(diào)整的經(jīng)歷,呂大中對(duì)記者提出了開(kāi)征房地產(chǎn)稅的顧慮:“如果一個(gè)很好的體系作保障的話,房地產(chǎn)稅的納稅人很有可能將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買房人,從而變相推高房?jī)r(jià)。”
胡怡建認(rèn)為,從房產(chǎn)稅到“房地產(chǎn)稅”不只是一字之差,“房地產(chǎn)稅,其實(shí)是一個(gè)體系,而不單單是一個(gè)稅種,它包括開(kāi)發(fā)、交易、持有這三大稅收體系,應(yīng)當(dāng)根據(jù)立法要達(dá)成的目的對(duì)三個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù)進(jìn)行合理協(xié)調(diào)和平衡”。(摘自法治周末)
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