近期,南京、蘇州、廈門、武漢等多個(gè)熱點(diǎn)二線城市出臺(tái)限貸、限購政策,以期遏制房價(jià)過快上漲。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前,在政策收緊背景下,各調(diào)控城市房地產(chǎn)市場量跌價(jià)漲。與此同時(shí),各地在執(zhí)行調(diào)控政策過程中普遍“限貸緊、限購松”,存在通過假離婚、補(bǔ)社?;騻€(gè)稅等方式鉆政策“空子”的現(xiàn)象。
房價(jià)上漲態(tài)勢未改
從8月11日南京和蘇州重啟限貸、限購以來,多個(gè)二線城市出臺(tái)調(diào)控政策,控制房價(jià)過快上漲。限貸方面,蘇州、武漢、南京等地分別將二套房首付款比例的門檻提高至35%-50%不等,并繼續(xù)停止發(fā)放三套及以上住房貸款。蘇州和廈門則重啟了限購政策。
目前,已出臺(tái)調(diào)控政策的二線城市,房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)量跌態(tài)勢。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,南京和蘇州樓市8月成交量分別環(huán)比下跌8%和14%,武漢限購一周后,成交量環(huán)比下跌5%。
廈門從9月5日起執(zhí)行限購政策,記者走訪廈門多個(gè)片區(qū)的二手房市場,發(fā)現(xiàn)“搶房潮”已明顯受到抑制。據(jù)廈門國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì),原本高位運(yùn)行的成交量應(yīng)聲下跌。如9月5日限購令實(shí)施當(dāng)天,廈門新房僅成交14套;二手住宅成交套數(shù)也跌至136套,不足之前的1/4。隨后幾天成交量與5日持平。
“限購限的雖然只是144平方米以下房型,但間接影響了整個(gè)房地產(chǎn)市場的購房氛圍。”廈門大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一說,不少原本打算購房的市民會(huì)觀望,導(dǎo)致后市房地產(chǎn)交易量下降。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),各調(diào)控城市樓市銷量雖有縮減,但房價(jià)上漲態(tài)勢未改,個(gè)別城市仍出現(xiàn)開發(fā)商捂盤惜售的情況。在廈門,世茂御海墅、蓮花首岸、禹洲盧卡小鎮(zhèn)等都暫停銷售,并醞釀提價(jià)。廈門金都·海尚國際、欣盛豐·森林海等項(xiàng)目則紛紛上調(diào)售價(jià),漲幅多在10%左右。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,實(shí)施限貸、限購政策滿月后,南京新房價(jià)格環(huán)比漲幅超4%,蘇州房價(jià)漲幅近1%。廈門限購一周后,商品住宅成交下跌89.4%,價(jià)格上漲12.6%。
廈門一位開發(fā)商告訴記者:“不管是房企還是購房者,對于限購政策并不陌生,開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣了調(diào)控。只要房價(jià)預(yù)期持續(xù)看漲,影響就不大?!?/SPAN>
限貸嚴(yán)格限購“靈活”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策過程中,限貸政策審核相對嚴(yán)格,限購政策則較“靈活”,操作空間較大。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為,提高二套及以上購房首付比例以及限貸,對于購房者設(shè)置的門檻上升并不高,只是購房成本略有提高。信貸政策主要由銀行來執(zhí)行,審核相對嚴(yán)格。購房者沒有必要通過假離婚等手段來規(guī)避限貸。
記者在蘇州和廈門調(diào)查發(fā)現(xiàn),對于限購城市來說,目前政策執(zhí)行較為“靈活”。補(bǔ)社?;騻€(gè)稅的灰色產(chǎn)業(yè)鏈已有“重出江湖”的苗頭。
廈門一家大型中介的店長告訴記者:“假離婚、補(bǔ)稅等規(guī)避手段我們都有操作經(jīng)驗(yàn)?!?/SPAN>
該店長說,以補(bǔ)交一年社保為例,只需要通過一些中介人員幫助購房者找到一家單位,雙方簽署期限提前一年的勞動(dòng)合同,證明購房者為員工,以補(bǔ)交社保;取得社保證明后,簽署解聘協(xié)議,證明雙方已解除勞動(dòng)關(guān)系。“整個(gè)過程中,除了要繳納一年的社保費(fèi)用,中介的服務(wù)費(fèi)一般是1萬左右?!?/SPAN>
廈門多家二手房中介的負(fù)責(zé)人告訴記者,一般房產(chǎn)交易中心只看重繳納社保的時(shí)間是否符合要求,對是不是補(bǔ)繳抓得不嚴(yán)。“限購政策剛出來雖說嚴(yán),但實(shí)際上主管部門核查起來有疏忽也難免?!?/SPAN>
除了補(bǔ)交社保,還可以補(bǔ)交個(gè)人所得稅。記者日前在廈門一新樓盤看房時(shí),一位專為購房者補(bǔ)稅的業(yè)務(wù)人員介紹:“我們是誠實(shí)經(jīng)營,你有購房資格了我們才收費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是4000元的服務(wù)費(fèi)和稅金。”對于記者“萬一材料造假被查出來”的顧慮,他表示,“我們有專門渠道,這個(gè)盡管放心?!?/SPAN>
在蘇州也存在同樣的情況。蘇州要求非蘇州戶籍居民家庭申請購買第2套住房時(shí),提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州繳納1年及以上個(gè)人所得稅或社保繳納證明。但記者走訪蘇州二手房市場發(fā)現(xiàn),幾乎所有的中介都表示“這不是問題,我們可以通過補(bǔ)繳的方式讓你‘火線’獲得購房資格。”
“先簽離婚財(cái)產(chǎn)協(xié)議,然后辦理離婚證、購房、復(fù)婚。雖然是鉆了政策空子,但這都是合法的,你不用擔(dān)心?!碧K州一位中介告訴記者,“類似假離婚,我們從2012年就開始陸續(xù)辦理,至今已經(jīng)做過不少單子,經(jīng)驗(yàn)比較豐富。”
監(jiān)管或從嚴(yán)
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,部分熱點(diǎn)二線城市重啟限購、限貸,將抬高投資客進(jìn)入市場的門檻并降低房貸杠桿,對確保當(dāng)?shù)貥鞘衅椒€(wěn)發(fā)展有積極意義。
多位專家建議,針對鉆政策漏洞的行為,各地應(yīng)查缺補(bǔ)漏、嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸措施,抑制投資投機(jī)性需求、防止房價(jià)過快上漲。房管部門應(yīng)重點(diǎn)查處通過虛構(gòu)勞動(dòng)合同,偽造社保、納稅、婚姻證明材料的方式,為交易當(dāng)事人騙取購房資格等違法違規(guī)行為。
近期,從中央到地方陸續(xù)表態(tài)將出手整治和規(guī)范市場秩序,針對各種“鉆空子”的行為進(jìn)行政策“補(bǔ)漏”。住建部近日表示,在堅(jiān)持分類調(diào)控、因城施策的同時(shí),將加大對房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)管,并將查處和曝光房地產(chǎn)的違法違規(guī)行為。
一些一線城市已采取措施封堵政策漏洞。為杜絕通過假結(jié)婚騙購房資質(zhì)買房,根據(jù)北京新出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定,夫妻二人于北京購房時(shí),不能以無購房資質(zhì)一方名義單獨(dú)署名房本。北京市住建委提出,相關(guān)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格,否則將給予暫停網(wǎng)簽、責(zé)令限期整改等處罰。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,北京通過規(guī)定房產(chǎn)證署名等措施,向炒房者發(fā)出警告信號(hào),以后“鉆空子”的成本會(huì)越來越高,從而引導(dǎo)理性購房。(摘自中華工商時(shí)報(bào))
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