我現(xiàn)在租的房子特別陳舊,毫無(wú)現(xiàn)代設(shè)計(jì)感,而且每家每戶都是各管各的,一點(diǎn)社交活動(dòng)都沒(méi)有,其實(shí)下班以后我很希望可以和年輕的朋友一起交流,可惜沒(méi)有這樣的平臺(tái)?!弊鳛橐粋€(gè)90后,李俊(化名)非??鄲馈?/SPAN>
李俊的煩惱也是目前很多85后與90后存在的。
大量的閑置房源給了長(zhǎng)租公寓業(yè)者盤活資產(chǎn)的機(jī)會(huì),但同時(shí)也帶來(lái)挑戰(zhàn)——租客都是用腳投票的,如何抓住租客的心?如何說(shuō)服投資者來(lái)加盟公寓產(chǎn)業(yè)?投資回報(bào)如何?這個(gè)新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域能與酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)嗎?
記者近期大量調(diào)研和走訪了公寓市場(chǎng)與業(yè)者狀態(tài)后了解到,目前越來(lái)越多的酒店和房地產(chǎn)業(yè)者開(kāi)始“殺入”公寓市場(chǎng),加盟將是主要發(fā)展模式,比連鎖酒店回報(bào)期更短的公寓業(yè)態(tài)并不是每個(gè)人都會(huì)玩的,它需要業(yè)者有雄厚的后臺(tái)管理實(shí)力和90后的心態(tài)才能把握精準(zhǔn)商機(jī)。
酒店、房地產(chǎn)“雙殺入”
長(zhǎng)租公寓作為一個(gè)介于酒店和住宅之間的項(xiàng)目,一直游走在酒店與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之間。隨著這幾年房地產(chǎn)政策的變化和房?jī)r(jià)的一路走高,純住宅項(xiàng)目越來(lái)越遭遇瓶頸,大量的閑置房源開(kāi)始涌現(xiàn),房屋中介的日子也不太好過(guò)。
在此狀況下,萬(wàn)科等業(yè)者開(kāi)始將目光瞄向長(zhǎng)租公寓,比如萬(wàn)科此前與途家簽約,合作將閑置房源給予途家“共享”,雙方共贏,萬(wàn)科解決了閑置房源盤活問(wèn)題,而途家則獲得了房源。鏈家則推出“自如寓”,且依托其強(qiáng)大的平臺(tái)優(yōu)勢(shì),大力搶奪公寓房源。
上海萬(wàn)科也看到了這個(gè)商機(jī),今年10月,上海萬(wàn)科開(kāi)始試驗(yàn)自己的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品:Vcom公寓,其定位為18~40歲城市青年?!懊绹?guó)市場(chǎng)上近80%的租賃住房都由品牌運(yùn)營(yíng)商管理,國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)發(fā)展歷程粗放,所有運(yùn)營(yíng)商加在一起的市場(chǎng)占比不足1%,行業(yè)無(wú)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)則不一,目前市場(chǎng)存在很多痛點(diǎn),這里面有很多機(jī)會(huì)?!鄙虾Hf(wàn)科長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人告訴記者。
在房地產(chǎn)業(yè)者試水公寓業(yè)態(tài)的同時(shí),本來(lái)就具有先天優(yōu)勢(shì)的酒店業(yè)者更是不甘示弱,如家推出了“逗號(hào)”公寓并打算連鎖化擴(kuò)張。
“如家已經(jīng)成立了獨(dú)立的全資公司來(lái)運(yùn)作公寓品牌逗號(hào),我們是做經(jīng)濟(jì)型酒店起家的,但我們希望可以更多地覆蓋市場(chǎng)?,F(xiàn)在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)有很多流動(dòng)人口,這正是切入公寓市場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。我們現(xiàn)在打算做的是整租公寓,先集中在一線城市,2015年年底打算開(kāi)出8~9家,每年會(huì)覆蓋到北京、廣州和深圳。未來(lái)我們會(huì)考慮長(zhǎng)租和短租結(jié)合經(jīng)營(yíng)。”逗號(hào)公寓執(zhí)行總經(jīng)理陳意告訴記者。
而華住也在躍躍欲試,鉑濤更是率先推出了長(zhǎng)租公寓“窩趣”并開(kāi)啟了加盟。于是,市場(chǎng)上涌現(xiàn)了魔方、貝客、青客、自如寓、寓見(jiàn)、水滴、蘑菇、途家、小豬短租、小螺趣租等一系列公寓品牌。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,截至2013年,全國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)2.5萬(wàn)億元,20~30歲的青年租房者占80%以上,然而高達(dá)73.69%的租房者深陷“租房癌”,只有26.31%的租房者相對(duì)滿意。
硬件與投資回報(bào)
那么問(wèn)題來(lái)了,不論是酒店業(yè)者,還是房地產(chǎn)業(yè)者或是投資加盟業(yè)主,究竟要如何做好公寓呢?
首先,要看硬件基礎(chǔ),盡管有很多閑置房源,但并非所有的物業(yè)都適合做公寓。
記者采訪貝客、青客、窩趣、逗號(hào)等諸多業(yè)者后了解到,公寓的選址首先要在北上廣深這些一線城市,或者是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)活躍的二三線城市,因?yàn)檫@類城市的客源具有一定的消費(fèi)能力和理念,四線城市目前還不成熟。
具體到細(xì)化的選址則物業(yè)要求符合距離大中型商業(yè)區(qū)是步行20分鐘,距離地鐵等交通樞紐是步行15分鐘以內(nèi),并且附近最好有辦公樓,以符合白領(lǐng)上下班需求。獨(dú)棟物業(yè)面積最好是在2000~8000平方米,可改建大堂約300平方米,要求無(wú)暗房或可開(kāi)陽(yáng)光天井2米,有一次消防驗(yàn)收手續(xù),周邊進(jìn)出通暢還需有一定停車位,物業(yè)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)清晰。
“公寓和酒店有共同之處,但也有很大不同,比如酒店需要布草間(客房用品堆放),但公寓不需要,所以公寓的得房率會(huì)比較高。酒店不需要分割水、電表,但公寓每個(gè)房間就是一個(gè)住戶,那么就得分開(kāi)安裝水、電表。酒店客房不需要廚房,但公寓需要廚房。因此公寓物業(yè)要求總用電量在房間數(shù)乘以2000伏安以上,供水管管徑金屬管在40毫米以上,PPR管在50毫米以上,用水額不低于每月3000噸,樓層梁下高度不低于2500毫米。結(jié)構(gòu)承載力在2.0KN/平方米以上。”窩趣公寓CEO劉輝告訴記者。
根據(jù)上述指標(biāo)測(cè)算,經(jīng)濟(jì)型酒店的每間客房投入約在6萬(wàn)元或更高,而公寓的每間房投入約在4萬(wàn)~5萬(wàn)元;一間酒店可能要用20多個(gè)員工,而一間公寓可能僅需2~3人管理;酒店的毛利率約在60%~65%,而公寓由于各類成本較低,因此毛利率可達(dá)90%左右;連鎖酒店的投資回報(bào)期如今在5年以上,而公寓則根據(jù)分散式和集中式的不同情況,投資回報(bào)期在1年到3年不等。
抓住90后“強(qiáng)關(guān)系”社交
說(shuō)完了硬件,來(lái)看軟件。
與住宅、酒店都不同的是,長(zhǎng)租公寓大多數(shù)住客都是還未成家購(gòu)房的85后和90后,其中尤以90后最為突出。
“這些住客最大的特點(diǎn)是要求個(gè)性化與社交,老式的住房毫無(wú)個(gè)性化,且沒(méi)有社交平臺(tái),很多年輕人會(huì)覺(jué)得下班后很無(wú)聊。90后依舊是獨(dú)生子女的一代,從小孤獨(dú)的成長(zhǎng)環(huán)境使他們很容易以自我為中心,也不太會(huì)交際,但是內(nèi)心又非常渴望交際,因此我們?cè)谠O(shè)計(jì)公寓時(shí)就要突出個(gè)性化色彩和社交平臺(tái)?!眲⑤x坦言。
記者走訪貝客、窩趣、魔方等公寓后發(fā)現(xiàn),這些新興品牌會(huì)設(shè)計(jì)不同的房間格調(diào),有符合男生口味的簡(jiǎn)潔黑白款、有女生喜歡的粉色系列,也有商務(wù)款甚至日式風(fēng)格等,以滿足90后的個(gè)性化需求。
在隨機(jī)采訪了一些90后租客后記者發(fā)現(xiàn),在這些主力租客中,社交非常必要,如果這個(gè)公寓品牌具有良好的社交服務(wù),則更多90后會(huì)愿意入住。而在這里“強(qiáng)關(guān)系”的概念非常重要。對(duì)于70后而言,“強(qiáng)關(guān)系”可能是父母和領(lǐng)導(dǎo),但對(duì)于90后而言,父母和單位領(lǐng)導(dǎo)并不能左右其抉擇,“做得不開(kāi)心,明天就辭職”的90后大有人在。在90后的世界里,“強(qiáng)關(guān)系”可能是志同道合的合作伙伴、朋友們,因此公寓社交平臺(tái)必須符合90后的“強(qiáng)關(guān)系”。
進(jìn)一步采訪和業(yè)者調(diào)研后可以發(fā)現(xiàn),90后住客分為幾種“臉譜”,第一種是職業(yè)化,其有一份體面的白領(lǐng)工作,較高的收入,這類人群喜歡商務(wù)或小資情結(jié)的咖啡、觀影等活動(dòng)。第二類則是自由創(chuàng)業(yè)者,這包括了自由攝影或撰稿人這類自由職業(yè)者,也有自主創(chuàng)業(yè)的年輕人,他們更偏好音樂(lè)、健身、“殺人游戲”等項(xiàng)目。
針對(duì)上述不同人群的喜好,貝客、窩趣、魔方、友社等公寓推出了黑暗音樂(lè)會(huì)、攝影愛(ài)好者聯(lián)盟、觀影活動(dòng)、卡丁車游玩等各類活動(dòng),以增加住客黏性。
“這些85后、90后租客會(huì)自然形成各自的“強(qiáng)關(guān)系”朋友圈,比如喜歡音樂(lè)會(huì)的是一撥人,喜歡運(yùn)動(dòng)的是另一撥人,有了這種分類,我們的活動(dòng)能夠比較容易進(jìn)行。我曾經(jīng)偷偷加入他們的微信群,發(fā)現(xiàn)每天晚上8點(diǎn)以后到第二天的早上8點(diǎn)之間是這些租客社交聊天的高峰時(shí)期,有時(shí)我一覺(jué)醒來(lái)會(huì)有數(shù)百條甚至上千條對(duì)話,通過(guò)研究他們的對(duì)話,我可以清楚地知道租客的需求。”一位公寓店長(zhǎng)告訴記者。
為了更好地滿足90后租客的商務(wù)與社交需求,目前貝客、窩趣、友社等正與聯(lián)合辦公、社區(qū)商業(yè)等積極合作,以給租客“一站式”社交與工作配套服務(wù),來(lái)吸引住客。
“我們正在打造的最新項(xiàng)目就是將公寓、聯(lián)合辦公、社區(qū)商業(yè)、基金投資甚至產(chǎn)業(yè)孵化融合到一起,做一個(gè)大聯(lián)合概念,客人入住我們公寓后,可能他上班就在隔壁的聯(lián)合辦公樓,客人需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)投資支持和孵化也可以一并滿足,這樣大大增加租客黏性,我們未來(lái)打算模式化、連鎖化進(jìn)行這類聯(lián)合化公寓社區(qū)產(chǎn)品,大力擴(kuò)張發(fā)展?!庇焉绻⒙?lián)合創(chuàng)始人王偉超透露。
不過(guò),社交平臺(tái)的基準(zhǔn)打造也并非易事,畢竟眾口難調(diào),有時(shí)活動(dòng)成本的分?jǐn)偤徒M織也是問(wèn)題,此前You+公寓的社交平臺(tái)打造就遇到難題,因此公寓業(yè)者還需注意風(fēng)險(xiǎn)。(摘自第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))
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