日前,中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,5月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10569元/平方米,環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲,漲幅為0.45%。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為,樓市新政持續(xù)發(fā)酵、股市走強(qiáng)刺激需求、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)預(yù)期增強(qiáng)等是近期樓市“升溫”的重要因素。不過(guò),在整體“供大于求”格局未變、居民資產(chǎn)配置趨勢(shì)日益多元化的背景下,未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間有限,分化走勢(shì)仍將延續(xù)。
5月成交創(chuàng)6年新高
最近,樓市似乎已經(jīng)感受到了初夏的溫度。在價(jià)格上,與4月份相比,5月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加9個(gè),價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量則減少了8個(gè)。而在成交量上,5月份30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)15.5%,同比增長(zhǎng)34.9%,亦創(chuàng)下了近6年的同期新高。
具體看,我國(guó)一、二、三線城市成交量均有不同程度的上升。其中,一線城市5月份成交量同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%;二線城市由4月的25.0%上升至25.3%;三線城市則由4月的25.5%上升至32.1%。
對(duì)于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn),中國(guó)指數(shù)研究院在其報(bào)告中分析指出,近期貨幣政策利好持續(xù)加碼,地方層面也緊跟中央步伐積極出臺(tái)相應(yīng)的“促需求”和“穩(wěn)消費(fèi)”政策,與此同時(shí),各大房企也都趁勢(shì)加大了推盤力度,這些都為樓市回暖增添了動(dòng)力,最終促使住宅整體成交量的平穩(wěn)釋放。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授張鐵剛告訴本報(bào)記者,近期房?jī)r(jià)的回暖受到流動(dòng)性、資本市場(chǎng)以及樓市自身供需等多重因素的影響?!笆紫?,央行近期的降息降準(zhǔn)在一定程度上保障了市場(chǎng)整體的流動(dòng)性;其次,資本市場(chǎng)的火熱也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了傳導(dǎo);最后,樓市前期已經(jīng)經(jīng)歷了一輪較為充分的調(diào)整,自身也有回升需求?!睆堣F剛分析。
股市與樓市互相拉動(dòng)
在許多業(yè)內(nèi)人士眼中,近期高位震蕩的股市無(wú)疑成了樓市的“最佳外援”。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示,滬指不久前在接近5000點(diǎn)時(shí)重挫,這樣的寬幅震蕩背后必然引發(fā)前期獲利資金出逃,與之相比,樓市則成為固化資產(chǎn)、保值增值的首選。
“在吸收流動(dòng)性上,股市和樓市既有相互替代的作用,也能產(chǎn)生互相拉動(dòng)的效果?!睆堣F剛介紹說(shuō),一方面,股市的上漲讓更多人釋放了改善性住房需求;另一方面,股市震蕩時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)釋放也會(huì)引起部分資金流向樓市,從而推高房?jī)r(jià)。
不過(guò),也有專家認(rèn)為,沒(méi)有必要把股市視為樓市的“救世主”。申萬(wàn)宏源證券研究所首席分析師桂浩明表示,股市和樓市只是資金流動(dòng)中的不同選項(xiàng),并且這種流動(dòng)從來(lái)都是雙向的。與股市下跌相比,人們對(duì)樓市未來(lái)的預(yù)期才是影響房?jī)r(jià)最重要的因素。
有關(guān)專家進(jìn)一步指出,房?jī)r(jià)的上漲會(huì)讓住宅資產(chǎn)本來(lái)就不高的流動(dòng)性變得更差,而大多數(shù)業(yè)主會(huì)發(fā)現(xiàn)持有物業(yè)收益的機(jī)會(huì)成本實(shí)際上已經(jīng)過(guò)高,擁有多套住宅不僅沒(méi)有實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值保值,反而還會(huì)失去財(cái)富的流動(dòng)性,這反過(guò)來(lái)將抑制房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲。
分化走勢(shì)仍將延續(xù)
值得注意的是,短暫而局部的回暖并未改變總體房?jī)r(jià)同比仍然下跌的事實(shí)。統(tǒng)計(jì)顯示,盡管跌幅收窄,但5月份全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)同比仍然下跌了3.73%。其中,南通、西安等37個(gè)城市同比跌幅在5%-10%之間,而桂林、三亞等16個(gè)城市同比跌幅更是超過(guò)了10%。
專家指出,我國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的形成,是人口拐點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、收入格局和居民財(cái)富配置轉(zhuǎn)型等趨勢(shì)性因素共同作用的結(jié)果。因此,如果將近期適度的回暖視作房?jī)r(jià)重返“大漲通道”的前奏,那么顯然是不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?/SPAN>
“事實(shí)上,與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化水平相比,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有巨大的發(fā)展空間。但是就目前而言,我國(guó)人口仍過(guò)度向大城市集中,區(qū)域位置不同的住宅價(jià)格差異巨大,不同地區(qū)樓市分化明顯??梢灶A(yù)計(jì),接下來(lái)房?jī)r(jià)仍會(huì)呈分化走勢(shì),熱點(diǎn)地區(qū)漲幅可能較高?!睆堣F剛表示,未來(lái)房地產(chǎn)格局向扁平化發(fā)展將會(huì)是一個(gè)合理的方向。
作為普通購(gòu)房者,應(yīng)該如何看待近期樓市的回暖呢?業(yè)內(nèi)人士建議,市民買房置業(yè)時(shí)要結(jié)合自身家庭的實(shí)際需求,不要因沖動(dòng)或投機(jī)心理而入市,選擇區(qū)域時(shí)也應(yīng)盡量避免價(jià)格漲幅過(guò)快、炒作氛圍過(guò)重的片區(qū)。(摘自人民日?qǐng)?bào)海外版)
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